最近几天，传言说南京和苏州要放松限贷了，尤其是南京，据说二套要五成变三成，打破认房又认贷。

但是这两天又说没确认，反正银行说还没收到文件。

昨天福州也放松了限贷，外地户口从五成到3成了。

很明显，第二轮放松限贷的救市潮来了！

因为前面第一波的政策是比较保守的，我们可以看到，政策端发力主要是两块：

第一，部分城市放松部分限购的政策。

第二，降低了房贷利率，尤其是首套房。

但是，这些政策主要还是扶持刚需上车，但是想让刚需买房谈何容易，一看行情这样，刚需更加不敢入手，所以，下一步是要主要是两个方向：

针对二套房出政策

针对限贷进行放松

尤其是限贷，但限贷放松一点就能有效果吗？

按照现在的这种政策力度，恐怕要重拾对楼市的信心，短期内也难。

像南京，本来都发了公文，就是贷款已经结清，买二套首付3成。

结果又说被紧急叫停了，暂不执行。

今年老出这样的乌龙，又想放松呢，每次一出来又被叫停，限购政策都调整了好几次，最后又还是得放松。现在据说补缴6个月社保就可以买房，限购只是形式问题了。

这很明显是，在第一波放松限购没什么效果，所以就想着第二波放松限贷。

南京今年二手房成交量在缓慢回升, 看似还行 ，但这是以价换量的结果。

以前新房倒挂，大家都抢着打新，结果现在呢，次新二手房都在降价，比新房还便宜，直接跌回五六年前，投资客都是亏本卖房。

所以购房者就去买二手房了，新房就更加不好卖了，这也是南京想继续放松调控的动力之一，新房不好，土地就不好卖啊。不放松不行。

但地方想放松，有收回来，而且挤牙膏的来试探市场，就耽误了市场的反弹时机，但我估计只要市场不好，后面限贷该放松的还是会放松。

同样，苏州限贷也要放松了，二套贷款结清，首付可以做到3成，当然没结清还要6成。

没结清的二套，我认为后面还需要继续放松，现在6成，需要降到3成或者4成，否则效果不会太明显。

苏州的政策放松跟南京一样，也是扭扭捏捏。

所以市场行情也不好，新房比去年同期跌的比较惨,二手房也好些。原来一个月二手房成交三千多套，现在五千多套。

这主要是得益于苏州的房贷利率下调，首套房贷从去年的6.1%-6.2%，降到现在4.25%，这个力度算是全国最给力的。

如果是以前，这么大的下调，市场马上就见效了，而现在数据看，苏州的成交量是有些回暖，说明政策或多或少都是有效果的。

整体看，现在很多一二线城市，如果按照现在这个形势，光有利率下调，没有其他二套房政策以及限贷放松政策，不够激起大家太大的购买欲望。

政策上还是需要给，毕竟各个城市能打的牌还很多。

我觉得时机真的非常关键。

如果是去年一次性放松，缓和一下房企的压力，不至于让上下游的企业都跟着暴雷，亏损，裁员等等一系列连锁反应。

那时候经济增长还可以，大家还有信心。

但结果呢？

一是放手段太慢，都慢的人没脾气了；

二是大环境急转直下，一季度还有4.8%，二季度就只有0.4%了，市场信心就不足了。

到了现在，再一点一点的放松，先试探看看效果，没效果再继续放一点，大家已经都不买账了。

到了猛火阶段，温火都起不到太大作用。

你们看现在出来一个什么地方的楼市政策，还有多少人关注吗，讨论吗？

没有了，很多人也不期待了，也不指望了。

你爱放不放，就算再放松也不打算买房了，也不投资了，不知道投什么能赚钱，只能观望，把钱存起来，或者干脆提前还了银行贷款，躺平。

以前都害怕大家加杠杆加的太多，引发金融风险，然后强制去杠杆，但其实比加杠杆更可怕的恰恰是去杠杆，没杠杆。

因为去杠杆就是还钱，加杠杆是借钱，大家都愿意借钱，银行的钱才能放出去，才能创造货币，企业加大投资，才能创造更多就业岗位，个人增加消费，才能进一步促进企业生产，形成正循环。

如果你不懂，我打个最好理解的比方，你愿意加杠杆多买套房，房企的房子才能卖出去，他才能继续买地建房，建筑商材料商等等才有活干有饭吃，地方才有土地收入，才能做基建投资。

另外，你买了房子，哪怕是精装修，也还需要买其他东西才能入住吧，比如家具，跟房地产市场是强相关的，今年上半年，全国家具类零售总额为730亿元，同比下降9%。

如果大家都不买房了，上下游公司营收都要受影响，他们库存都卖不掉，还会扩大生产吗？

大家每个人都去杠杆，都还钱，看上去都在做正确的事，但是结果加起来却是最坏的，而且是最危险的。

这就意味着大家都不借钱了，不借钱投资，不借钱消费，银行的钱没人要了，货币有的是，就是放不出去，所以7月的社融数据才大跌。

这个后果就是货币突然没了，货币没了以后，造成通货紧缩，整个社会分工会下降，就业减少，收入减少。

现在这个形势已经非常明显了，主要是信心。

很多人都知道，中国吃土地财政的饭，高速发展了几十年，随着最近小城市出现些困难，很多人有质疑。

我觉得眼下也很无奈，中国肯定要转型，需要新动能的替代发展，才是长久之道。

所以很多人就支持打压房地产，觉得这个行业反正迟早是要替代的，长痛不如短痛。

但是我想强调的是，你想摆脱房地产的依赖，想对房地产去杠杆，没问题，但不能两三年内就完全抛弃他，需要给他们一点时间吧。如果操之过急，后果很严重。

你想想，房地产上下游产业链这么长，对GDP的贡献超过20%，这是一个多么庞大的产业，创造了多少就业岗位。

这就是所谓的腾笼换鸟，你把笼子腾出来了，把以前的鸟赶走了，新鸟没来，那笼子就空着了。

真正要实现新旧动能转换，我觉得在任何一个周期内，二三十年是正常的，十年二十年都算快的。