最近，我跟几个搞大数据爬虫的朋友，做了一项研究：

把一二线重点城市近5年的成交数据，找出来，系统性梳理，看看什么样的房子，涨幅最高。

结果很有意思。

保值增值属性最好的，不是学区房，也不是刚需房，而是改善型高品质的二手次新房。

即使是带地铁和商业属性的“硬通货”，也只能排在这类物业后面。

这个结论我之前倒是有预估的，可没想到这几年撕裂地这么厉害。

北京是最明显的，核心板块的改善型二手次新房大都超越了2017年3月房价的峰值。

而刚需房，尤其是地段的一般郊区刚需房，这些年涨幅微弱，甚至原地踏步。

这打破了人们的固有认知。

一直以来，大家都认为北上广深等超级购买力城市的房价无关乎地段，房价永远涨。

于是大都喜欢从六环买到五环再到四环，层层打怪升级，但现在，当外围区域滞涨后，这条路径就被打断了。

后来我把近几年的经济和人口数据拿出来比对，发现这几乎是所有城市的核心大趋势，即使是三四线小城市都无法避免。

几经探究，我把这种趋势总结为“财富的割裂”，而这，将对房产投资逻辑，产生根本性的转变。

那么什么是“财富的割裂”，在这种趋势下，又该做买房决策？请耐心阅读下面文字，会有不一样的感悟。

我记得在2018年时，CCTV2套有一个节目，《大讲堂》。

有一次，央行货币政策委员会委员樊纲，跟人们说：“只要六个钱包能帮你凑够首付的话，那么最好还是买房子。”

这里的“六个钱包”，是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母，共六个钱包。

此话一出，被一些媒体解释为“鼓励啃老”，遭遇网上大量年轻人的声讨，唾沫星子都能淹死。

事实上，没有赞成不赞成，他解释的就是一种社会现象。

年轻人毕业到大城市，父母有钱就买得起，父母没钱就买不起。

可是大众不喜欢这个现象，所以说这个现象就会被认为是为“不合理的现象”背书，而被批判。

现在来看，那时候如果听了这句话，受家里助力在大城市买房，现在已经完成了一定的资产财富积累。

而现在，你再提“六个钱包”，已经不太切实际了。

拿北京来说，二手房均价大概在65000元/平米，一套差不多点儿的房子，首付怎么算，也得2-300万元左右。

过去家里人凑个几十万，勉强还能买到，而现在，小城市的家庭，谁家能动不动拿出2-300万呢？

并不多见。

这就注定了，房价越涨，能在大城市买得起房子的刚需就少。

这时候很多人着急了，如果刚需持续减少，房价不就得往下跌吗？这样一线城市的房价都要完蛋了啊。

别着急，再给你讲一个概念，“刚改”。

房子够不够住，没人知道，但共识是，所有人，都有一颗改善的心。

豪华主卧、270度观景阳台、五星级酒店式物业服务……所有人都喜欢住在核心地段的大平层，拥有最好的资源配套，孩子的玩伴都是小区里高素质高学历中产圈层的掌上明珠。

身边的朋友，做生意赚了钱，第一想法就是升级住房，炒股赚了钱，第一想法也是换一套大房子。

有钱人的想法往往很纯粹，那就是配置到这个城市最稀缺的资源。

在这个层面上，我们可以承认，房地产一直是有需求的，而且这种需求表现在对居住形式的无限追求上，也叫做“刚性改善”。

事实上，从2015年开始，四大一线城市就已经进入了以“改善”为主力的轮动周期。

之前买了刚需房的业主“以房换房”，把小房子卖掉，然后填补资金，再买一套更大更好的房子。

刚需虽然越来越少，但传导性却很强。

在北京通常是一套刚需房成交，然后带动2-3套改善房成交，甚至我见过“1带5”的。

而改善客群普遍拥有更好的现金流和稳定的收入能力，对市场的带动作用也明显。

这也解释了为什么今年全国一二线城市出政策，主要围绕着“支持改善性需求”，因为早在官方的大数据里，已经写明了：

刚需没前途，改善才是核心。

这跟生孩子一样，鼓励生二胎或者三胎，而不是一胎。

存量比增量更有用。

但这会导致一个结果，社会财富不可避免地走向割裂。

几年前，我就一直在讲“分化”趋势，那时候大家还没概念，总以为房价都是一涨都涨，一跌都跌。

事实上，稀缺资源不属于所有人。房子作为稀缺资源的表达，最终都会走向割裂的状态。

2020年之前还不是那么明显，直至疫情爆发后，分化趋势开始野蛮生长。

疫情看似对社会各个阶层无差别打击，但实际上会造成穷人越穷，富人越富。

为了方便理解，我列几个加减法来表示：

原来富人有10000元，穷人有100元，疫情导致各损失50元。

富人资产变成9950元，穷人资产变成了50元。看到没，富人损失的只是资产的0.5%，而穷人则是50%。

疫情造成经济下滑，这时候央行就会出来放水，资产价格上涨，无论是房价还是股价，富人手里的筹码要比穷人多得多。

而且富人可以在放水周期中借到更多更便宜的钱，用来投资“钱生钱”，而穷人只能干瞪眼抱怨。

国内如此，国外更严重。大疫三年，全球富豪数量飙升。

2022年全球十亿美金企业家约3400人，是十年前的两倍；百亿美金级企业家260人，是十年前的3倍；千亿美金级企业家10人，比去年多了一倍，而五年前一个都没有。

与之相对应的是，世界各地的工人在疫情期间，损失了3.7亿美元的收入。

我们再回到楼市。

疫情导致富人越富，穷人越穷。富人有了钱干嘛？

还是买房。

这两年全国豪宅市场火得不可理喻，北上广深、杭州、南京、武汉、成都……这些城市豪宅购买力就没有断过，之后才是改善型住房。

富人具有集群效应，从而让城市之间也拉开了差距，这就是由人口到城市之间的“马太效应”过渡。

这让小城市到大城市之前的跃迁，变得越来越难，一线和三四线财富，以前相差一倍，现在可能是十倍。

举个例子，十五年前，北京的家庭资产210W（60W现金+150W房产）， 三四线家庭资产70W（30W现金+40W房产）。

而现在，北京1500W（300W现金+1200W房产），三四线家庭资产180W（100W现金+80W房产）。

以前是210W对比70W，如今1500W对比180W了，财富倍差就是这样形成的。

当三四线人口很难再往一线城市流动的时候，阶层就会逐渐固化，普通家庭的年轻人再也无法获取到社会上的顶尖资源。

三四线年轻人只能在一线城市打工赚钱，然后到了贡献完年轻劳动力之后，35岁之前再回到自己的家乡，整个社会就会变成一个由上到下的压榨体系。

很多人不甘心，就会选择中间区域做落脚点，这就解释了为什么这些年，全国人口增长最好的不是一线城市，而是二线城市。

要么是区域内的省会城市，要么经济发达可以提供高薪就业岗位。

自此一个链路就形成了：

房价分化，背后是阶层分化；阶层分化之后，会逐渐固化。

城市之间形成梯队，一字排开，房产变成了社会阶层固化的隐形鸿沟，将人们分隔两地。

这种形势不利于社会长期发展，所以从去年开始，高层提到过“共同富裕”，打击学区房、头部垄断性企业、富人群体……

效果倒是有，可是疫情一波，放水救市，鸿沟又深了几分。

当趋势不可阻挡，我们又该如何保全自身呢？接下来子木掏心窝子给大家几点建议。

首先，我们要清楚认识“稀缺资源不属于任何人”的事实，“阶层固化”并非国内独有，而是整个人类历史发展的必然。

虽然这种现象大多数人不喜欢，可这就是事实，别抱着大同的思想，高喊“平均主义”，没用。

当然一线有一线的活法，三四线有三四线的生活，不见得一线城市就比别人活的更高一等，财富有阶梯，生活无差别。

内地不跟中国香港一样，香港年轻人没有退路，只能住鸟笼，而内地年轻人一线混不下去，可以去二线，二线不行就去三四五六……

再不济，10万块钱买一套鹤岗房，悠哉悠哉，人生无过。

但如果心有抱负，小城市物质境遇满足不了自己，就只能跟着大军继续往上攀爬，往更好的城市走，一线不行，起码混个二线强市。

一代不行，再走一代，三代跃迁，自古有之。

其次，在资产配置层面，一定要有“长线思维”。

三四线城市的房子基本买来就是自住的，别指望涨价。

如果硬要投资，或者说有增值的属性，围绕着两个点：

学区房以及核心地段的改善型品质次新房。

这两类物业是绝对的稀缺资源，也是当地所有人的追求，完全的小众市场，增值也是长期的。

二线城市，是目前人口的主要流入端口，每年有大量的年轻人带着“六个钱包”入场，刚需的购买力相对比较旺盛。

有产业跟着产业买，比如房子周边就是大型商圈，企业聚集带，没有的话，就围绕着学区、交通、商业买，基本不会落亏。

一线城市，改善为主，刚需为辅，主体需求易位。

如果刚需房没有之前的涨势，大家更多会去选择居住郊区环境比较好的次新房，小面积多居室，多围绕着交通干线走。

而市区内的老破小，比如筒子楼，不带电梯的老旧高层，这些房子如果不带学区的话，会越来越衰败，无人问津。

一二线城市比三四线城市，核心板块的次新改善房更为稀缺，区位较好，面积较大，楼龄较新的住宅需求这两年被彻底激发。

当然每个城市对改善型住房的认定标准不同，对北京来说，应该普遍在 1200 万以上。

1200万贵吗？屏幕前的你感觉不贵、贵或者天文数字，这都不重要。

重要的是，每个房价梯队都有各自消费的人群。

前几天，一朋友和中介去上海西郊明苑别墅三期看了一套豪宅。产权886㎡，花园1000多㎡，精装2000-3000万，报价4亿元。

跟子木说，中式元素融合西式，比较耐看，特别想买。

另外一个多年不见的朋友则为了5000块钱的月供发愁，夜不能寐。

人生悲喜不共同。

最后我们会跟国外一样，走向大家所认可的社会财富结构。

再等5年也许就好了，那时候可能会出台房地产税。

富人住着豪宅，承受着高额税费，他们很开心，因为阶层就是阶层，地位就是地位，是有区别的。

穷人看了心里也欣慰，有钱人甭天天就想着享受生活，要多做贡献多纳税。

地方政府也很得意，财政问题不用愁，大家终于可以一团和气“坐”在一起了。