很多人可能看了标题就要骂人了。

经济形势不好，哪里还有钱买房？

头部房企都快倒闭了，这是雇水军来救市么？

房价自从2018年起就停摆了，还有可能起死回生么？

诚然，现在的形势不比朝气蓬勃的2005年、初陷困境的2015年。内疫外战，居民杠杆率高企，靠放松贷款政策可能都不奏效。

然而，正是这个时候，才最需要拿出“夜壶”。

为什么我们看好后市？

苏州楼市前天彻底取消了二手房的3年限售，购房资格也变成了仅仅需要6个月社保即可（相当于“裸奔”了）。

甚至对于首房首贷的刚需客户而言首付只需20%。

就在前几天，南京、长沙、无锡也是动作频频，不断降低楼市的调控政策。

随着此次新一线城市不断的重拳出击，我们判断，此后范围内会有一波楼市行情，基于以下四点原因：

①政策面已经彻底转向

今年的GDP目标定在+5.5%，深圳一季度是+2.0%，上海是+3.1%，二季度上海肯定是大滑坡。

即便如此，10月份有个重要的会议，老板们反复强调，稳增长的任务要完成。所以，原先怎么打压房地产，现在要怎么还回去。

房地产税推迟、房地产重新被定义为“实业”；各地偷偷摸摸地放开限购政策，这是一个循序渐进的过程，从哈尔滨等一些三线城市放开限购，到无锡增值税免征年限5年改2年。

政策底已现，市场底不远了。

②土地财政模式不改

我国的大部分省市都是土地财政的模式，财政收入的一大部分，来自于卖地。房地产税正式落地前，这个模式不会有根本性的变化。

之前的几年，楼市行情不好，房企融资也困难，拿地的积极性不高。最近一个月，南京、天津都有大量土地流拍。

地皮拍不出去，地方政府就缺了收入，有些省市的事业单位，已经快发不出工资了。

今年，扛起转移支付的上海，自己的财政又受到重创。我觉得，现在已经是一个临界点了，楼市信心的恢复事不宜迟。信心恢复得靠二手房上涨来实现。

③房子依然是最让人安心的资产

本以为，2019-2020年公募基金大幅上涨的行情，以及“核心资产”、“价值投资”的口号，会把楼市的资金引导到股市。

没想到，幻想在一年间就已经破灭。2021年初至今，A股下跌幅度已经超过2018年。更是有代表“价值投资”的中概互联网跌得只剩1/3。

经此一役，高净值人士继续投资核心城市核心地段房产的信念，只会更加稳固。

④2020-2022，上海楼市已先行上涨

从2020年开始，只有深圳、上海、广州、杭州等少数城市房价开启新一轮上涨。上海更是有一波20-30%的全城上涨行情。

而北京等核心城市，房价仍停留在2019年。北京市中心的豪宅，原先与上海同价，现在单价只有上海的一半。

城市间会有比价效应，滞后的城市补涨需求很强烈。

此轮行情，结构性会很明显

此轮楼市的行情，不会像2015-2017年那样，全方位无死角地覆盖各线城市、各个档次的小区。

深圳、上海、广州、杭州已经率先上涨，以下这几个城市极大概率不会错过行情：北京、苏州、南京、成都。

这些都是GDP排前列，高收入产业丰富的核心城市。相对弱一些的宁波、武汉、无锡、重庆、福州等也很可能会有上涨。

弱二线如太原、南昌再往后的城市，一是没有高收入产业，二是缺少高净值人士，接盘力量会弱很多，应该保持谨慎。

2019年之前的每一轮楼市行情，城市内部基本都是普涨，各个板块、各档次的楼盘涨幅都差不多。

上海是四大一线城市中，小区产品力进的城市，3000万、5000万以上二手房的成交量，是其他3城的几倍。

值得注意的是，2020-2022年的上海楼市行情，出现了很大的分化，这是一个风向标。

在2019-2020年，上海市中心的豪宅，房价与普通楼盘的差距不明显。

淮海中路豪宅的兰馨公寓单价11万/㎡：

图：兰馨公寓

外国大使专租的华山夏都苑，仅9万/㎡。刘嘉玲也住在这个小区。

图：华山夏都苑

而浦东内环普通小区的盛世年华，单价也要达到10-11万/㎡

图：盛世年华

这轮行情过后，单价明显拉开了差距。

高总价的兰馨公寓涨幅，已经达到22万/㎡单价。华山夏都苑达到19-20万/㎡。

盛世年华即便有浦东XQ房的头衔加成，目前也不过是达到15万/㎡。

上海的豪宅涨幅高过普通楼盘，背后的底层逻辑在于：之前房价过于扁平化。

伦敦、纽约、东京的豪宅单价都是数倍于普通小区。这一轮行情，只不过是让房价往正常的方向发展。

另外，全球经济不好，受影响比较大的是中产，放水利好的却是资本收入为主的富人。面向中产的小区，接盘力量完全比不过豪宅。

我浏览了上海全城的二手房价数据后发现，2020-2022年涨幅超过70%的楼盘（上海整体为20%）有以下两点共性：

①位于上海2035中央活动区内

②小区外立面为石材/铝板/玻璃幕墙，梯户比至少好于两梯三户，人车分流、车位比>=1：1，小区带泳池健身会所

户型大小并不是一个必要因素。

符合①、②两项，但绝大部分房源都在150㎡以下的海珀黄浦、绿地黄浦滨江涨幅也相当大。

图：海珀黄浦

图：绿地黄浦滨江

我认为，上海的经验完全可以照搬到其他城市。

简单地来讲，位于城市核心地段、符合新时代高端楼盘标准的小区，涨幅会比较大。

以北京为例，广渠金茂府就是个符合标准的小区。

小区楼栋为干挂石材外立面、人车分流、一梯一户、带会所。位置在大望路板块，靠近国贸CBD，地段很核心。

图：广渠金茂府

目前，小区的单价在12-14万/㎡。下一波二手房上涨时，突破20万不是什么难事。

上海这波高端楼盘大涨，只是一个开端，与2016-2017年的A股白马股结构行情非常相像——炒作资金（XQ房、新区/开发区）退潮，核心资产独占鳌头。

范围来看，居住属性好的房产，会受到大资金的追捧，溢价将长期存在。

它们就好比楼市里的贵州茅台，抗风险能力也会远好于其他房产。在上证跌破3000点之际，茅台还硬朗地撑在1800块。

对于身居庙堂的BOSS们来讲，豪宅大涨，普宅微涨，也符合“房住不炒”的基本国策。

有钱人之间内卷，不会伤害经济活力。极少数楼盘大涨，反而起到四两拨千斤的效果，恢复了楼市信心。

如果你身处其他一线城市，或者是强二线城市，手里又有多套普通房产，我建议你抓住时间窗口，做好资产的重组。

楼市拥抱核心资产的时代已经来了，核心地段的高品质楼盘，将大幅跑赢普通小区。

有计划买自住房的，也要留个心眼。普通小区超大户型、远郊别墅一定要回避。

能买次豪小户型，不买普宅大户型；能买顶豪小户型，不买次豪大户型和普宅的超大户型。