图：2014-2018年房地产企业开发到位资金及增长率

2018年，房地产开发企业到位资金整体保持高位，资金规模达16.6万亿元，同比增长6.4%，增幅继续收窄，融资持续偏紧。单月来看，月均到位13830亿元，同比增826亿元，相比去年月均规模再上一个台阶。

图：2013-2018年12月房地产企业开发资金来源结构

国内贷款占比下降明显，自筹资金及其他资金占比上升。在融资渠道受阻的背景下，房企外部融资比重有所下降，国内贷款占比下降明显，自筹资金成为房地产企业开发资金的主力战队。2018年，国内贷款占比同比下降1.7个百分点；自筹资金占比增长加快，占比为33.64%，同比增长1.04个百分点；其他资金占比达51.83%，同比提高0.71个百分点。

图：2018年房地产企业融资资金来源结构情况

公司债与海外债加速上扬，创新融资模式不断探索资产证券化。银行贷款仍是主要途径，2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点。同时，房地产企业加大债券的发行力度，积极探索资产证券化，房地产ABS迎来爆发式发展。Wind数据统计显示，2018年房地产企业公司债共发行190支，发行规模合计2435亿元，同比增长177%，公司债发行量翻番； 2018年内地房企发行海外债137支，融资总额高达519.5亿美元，较2017年上升60%，海外债规模大涨，平均利率为7.62%，较去年上升1.34个百分点，成本持续走高；2018年房地产ABS产品共发行265支，总发行规模2802.0亿元，同比增长74.4%。

2018年，房企融资规模维持高位，综合融资成本较去年提高约1-3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大，房企不同阵营融资成本加速结构性分化，大型国有房企融资成本小幅微涨，中小房企融资成本普遍提高3个点以上。

2018年在“房住不炒”的调控基调下，各地陆续升级出台调控政策，利率、资产价格等传导机制均受限制，银行贷款依然是房地产资金的主要来源。2018年12月，中央经济工作会议指出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。预计2019年，银行贷款作为房企的融资手段增长空间受限。

图：2014-2018年三季度房地产银行开发贷款情况

2018年，房地产开发贷款平稳回落，棚改货币化政策调整效果显现，房地产开发贷款的增长受到制约。2018年前三季度，房地产开发贷余额10.06万亿元，同比增长24.5%，增速上涨9.9个百分点。分项来看，房产开发贷款8.55万亿元，同比增长27.6%；地产开发贷款1.45万亿元，同比增长6.6%。对比前三季度，2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点，增速有所回落。

图：2014-2018三季度保障性住房开发贷款情况

因地制宜调整棚改货币化安置政策，2018年国务院常务会议指出，老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区为改造重点。要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，在商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。2018年保障性住房开发贷款余额为4.32万亿元，同比增长29.5%，增速下降3.1个百分点，受棚改货币化安置新政影响，保障房开发贷款增速逐步下滑。

图：2018年部分房企大额银行信贷案例

多部门严控银行信贷进入楼市，部分优质房企凭借着稳健的发展规模和良好的背书获得资本市场青睐。2018年期间，大额授信贷款青睐优质房企。其中，华夏幸福分别获湖北银行和民生银行415亿授信额度，华润置地获多家银行191.67亿元团体授信额度，绿城中国获中国银行等授信120亿。

2018年，银监会明确提出不得将信托资金违规投向房地产领域，除可以合规进入的保障房领域外，今后打“擦边球”进入房地产领域的信托公司将面临严厉惩处。许多信托公司提高风控标准的同时，有意识地放慢业务推进脚步，房地产类信托产品发行和融资规模增速呈现下滑趋势。根据中国信托业协会数据显示，2017年3季度以来，我国房地产信托新增规模整体呈现下滑趋势，截至2018年三季度末，房地产信托新增规模6448.34亿元，同比下降21.9%。自2018年下半年以来，监管方对信托资金流向房地产领域的监管力度加强，同时较高的融资成本也超出了部分房企承压能力，预计未来房地产信托增速将进一步放缓。

图：2018年以来部分房企信托融资案例

信托融资主要用于偿还债务与补充运营资金。2018年，华夏幸福通过大业信托获得融资规模24.5亿元，北辰实业通过建信信托和北京国际信托分别融资28亿元和10亿元，主要用于项目建设和偿还债务；泰禾集团通过光大信托和北京信托分别融资200亿元和35亿元，用来满足项目运营资金需求。预计2019年，随着资管新规配套制度政策的渐次落地，通道业务规模继续收缩，信托业务加速回归本源。

图：2014-2018年三季度新增房地产信托项目金额及占比情况

非标投资限制通道需求萎缩，房地产信托产品市场正随着房地产市场的变化而经历着明显的变化，集合信托占比不断提升。据中国信托业协会数据显示，从2016年3季度开始，新增集合房地产信托规模超过新增单一房地产信托，成为房地产信托的主力部队，集合信托占比达72.05%。2018年3季度，新增集合信托发行规模为1561亿元，去年同期为1748亿元，同比减少10.7%。

2018年，房地产企业公司债共发行190支，发行规模合计2435亿元，与2017年（80支，879亿元）相比，发行数量和发行规模均翻番。值得注意的是，2018年上半年房企新发公司债持续低迷，下半年集中爆发，发行总额为1711亿元，发行规模翻番。一方面，由于房企发债用途（长租租赁、保障性住房、产业园区等）的监管以及长租市场的活跃，发行规模上涨；另一方面，2018年下半年，房企公司债进入集中兑付期，规模达950亿元，房企偿债压力显现，发债规模猛增。

从公司债发行利率来看，2015年以来，房地产企业公司债发行利率持续上涨，2018年平均利率为6.72%，较2017年上升0.45个百分点。

图：2014-2018年房地产企业公司债发行规模及利率

在海外债用途受限、公司债受监管后，符合条件的房地产企业增加了其他品种债券的发行，中期票据的发行量持续去年的热情，平均利率上升0.14个百分点。2018年，房企共发行中期票据138支，发行规模总计1515.1亿元，同比增长1.52%；平均利率为5.92%，较去年同期的5.78%上升0.14个百分点。值得注意的是，2018年下半年房企中票融资平均利率5.69%，较上半年下降了0.5个百分点

图：2014-2018年房地产企业中期票据发行规模及利率

随着偿债高峰期的到来，不少房地产企业积极寻求海外发债融资，海外债券发行规模显著增加，利率上升1.34个百分点。据Wind数据统计显示，2018年内地房企发行海外债137支，融资总额高达519.5亿美元，较2017年上升60%，平均利率为7.62%，较去年上升1.34个百分点，其中，票面利率高于10%的债券23支，创历史新高。2018年下半年，房企海外债发行利率持续走高，平均利率高达8.99%。

图：2014-2018年房地产企业海外债券发行规模

在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产ABS迎来爆发式发展。2018年房地产ABS产品共发行265支，总发行规模2802.0亿元，同比增长74.4%。

图：2016-2018年房地产企业ABS发行规模

从底层资产来看，房地产ABS包含不动产资产证券化产品、购房尾款ABS、物业费/租金权ABS、供应链ABS，其中房地产供应链ABS发行量快速增加。2018年房地产供应链ABS发行额为1206.99亿元，占比较去年提升14.5个百分点，成为目前供应量的房地产ABS品种。

图：2017年（左）2018年（右）房地产ABS发行结构

房地产企业扎推港交所，探寻融资新路径。据Wind显示，2018年共有12家房地产企业赴港上市，其中6家房企上市成功，共募集资金99.1亿港元；6家房企上市流程仍在处理中。

表：2018年赴港IPO房企情况