近日，国家统计局哈尔滨调查队发布《哈尔滨房地产价格运行情况及走势预判报告》。《报告》显示，一方面，哈市房地产去化任务依然艰巨，价格难以大幅上涨；但另一方面，未来价格仍将平稳向上。

市场

2016年，冰城房地产呈回暖态势

哈尔滨将去库存作为近年房地产主要工作任务，陆续发布了包括降低首套房贷款比例、缩减营业税收缴年限、提高公积金贷款额度、降低住宅税率以及在部分区域实行购房补贴等多个优惠政策，极大的推动楼市回归，全年成交量大幅提升，价格呈现回暖态势。数据显示，2016年哈市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和1.6%。

住宅价格企稳回升

——新建商品住宅价格稳步回升。据悉，2016年，哈市新建商品住宅价格逐渐回暖，全年平均上涨1.4%，涨幅比上年同期扩大5.4个百分点。1月份开始由负转正，结束了自2014年10月份开始连续15个月的下行趋势。各月价格温和上涨， 8月为全年高点，同比上涨1.8%。

——二手住宅价格起伏上升。据了解，全年平均上涨1.6%，涨幅较上年扩大5.1个百分点。从各月价格看，1-4月份涨幅逐月扩大，4月达到本年高点，上涨3.3%，从5月份开始涨幅逐渐回落，12月上涨0.3%，为年度涨幅低点。

——改善户型和大户型价格涨幅大。同比比较，新建商品住宅中改善户型和大户型价格涨幅较为明显，90-144平方米和144平方米以上住宅价格分别上涨1.6%和1.5%，90平方米及以下小户型微涨，为0.8%。

交易活跃，销售量放大

据悉，在去库存政策影响下，哈市商品房销量大幅增长，全年新建商品住宅网签成交81483套，较上年增加22310套，增长37.7%；受交易税下降和改善性需求扩大等因素影响，二手住宅实现了稳步增长，全年成交66317套，较上年增加11349套，同比增长18.5%。

房地产投资速度有所回落

调查结果显示，2016年哈市房地产开发完成投资512.1亿元，同比下降12.0%。一是开发项目同比明显减少。全年房地产新开发项目68个，同比减少30.9%，新开工项目完成投资120.0亿元，较上年同期减少11.1%；二是大项目投资规模下降。全市计划总投资30亿元及以上的房地产项目15个，完成投资65.7亿元，同比下降38.3%，全年开工的15个大项目中只有两个项目实现了增长。

分析

房地产的机遇与问题并存

机遇：城市化速度加快 改善型需求增加

《报告》指出，哈尔滨市房地产市场面临的有利因素有三个。

首先，政策效果凸显，购房积极性提升。年初楼市利好政策接连出台，一系列信贷“组合拳”、首付比例降低、公积金贷款额度提高和放宽使用限制等政策落地实施，激发了刚性需求与改善性需求购房者的积极性，市场需求得到有效释放，刺激市场价格回升。

其次，城市化速度加快，房地产市场迎来机遇。一是随着城市化的发展，高铁以及高速公路网络的全面完善，城市建设步伐加快，水平不断提升，对哈市房地产市场发展产生拉动效应。二是进城农民购房得到金融机构的支持，大量的进城落户人口、旧房改造等将对城市首套住房和改善性住房产生需求，为市场发展提供充足的需求动力。

第三，改善型需求增加，住宅类型呈多元化。随着生活水平的提高和全面放开二胎政策的执行，居民对生活空间和住房环境有了更高需求。受此影响，越来越多的房企在户型设计和居住舒适度等方面提高标准，行业整体品质也将获得显著提升，这也意味着随着哈尔滨楼市趋向品质化，住宅价格也会呈现稳中上行的态势。

问题：个别区域过度开发造成房屋大量空置

《报告》表示，哈尔滨市房地产市场仍有亟待解决的问题。

一、土地开发后劲不足。2016年楼市以去库存为主基调，房企在库存和资金的压力，开发进度并没有复苏，拿地比较谨慎，土地行情总体较为冷淡。据相关部门资料显示，全年哈市土地购置面积、土地成交价、待开发面积均有所下降。

二、库存消化周期增加。近年来，在政府积极出台政策加快去化的共同影响下，库存压力得到有效缓解，2016年哈市商品房销售面积1043.4万平方米，同比增长19.1%，连续5个月增速保持在15%以上。库存消化周期进一步被延长，去化周期由上年的12.9个月延长到16.8个月。

三、楼市销售冷热不均。房地产区域性销售冷热不均，个别区域过度开发，造成房屋大量空置。哈市哈西、群力、松北等新区集中建设期，大量房地产项目陆续开工。由于个别区域开发力度过大，有效需求不足导致商品房库存快速增加，松北区、呼兰区和阿城区尤为突出。以松北区为例，在世茂大道两侧集中了多个楼盘，虽然开发较早，但目前库存仍达53.4万平方米，空置率达51.5 %，占开发面积的32.9%，库存去化任重道远。

预测

未来房产价格仍将平稳向上

《报告》对哈尔滨房地产市场价格走势进行了预判：一方面，哈尔滨房地产市场去化任务依然艰巨，价格难以大幅上涨。调查显示，哈尔滨房地产企业的销售策略正在逐步调整，销售价格有进一步上浮空间。但受土地投资市场活跃度不高、去库存压力仍然较大影响，价格回暖仍需时间。

另一方面，通过供需引导，未来哈尔滨房地产价格仍将平稳向上。从全年的销售和政策走向看，哈市房地产价格趋于稳中有升态势。首付降低、降息、二胎政策、农民进城购房等房市利好政策和因素影响，2016年，哈市新建商品住宅和二手住宅销售量大幅增长，表现出市场需求正在逐步释放，必将推动今后房价上涨。

加快配套建设，增加人口导入

为促进哈尔滨楼市平稳发展，专家给出三点建议。

——突出区域定位，增加人口导入。针对新开发的项目和新城建设大多缺乏相关产业配套设施，着重加强城市定位与产业结构合理规划，通过发展产业聚集带，改善配套居住环境，促进人口导入，增强对于购房者的吸引力，不仅消化库存商品房，也带动房地产市场健康发展。

——从供给侧入手，改善供求关系。为缓解供需矛盾，通过控制新增土地的出让，把控新建商品住宅的供应速度，放宽审批，允许对未开工的项目进行土地性质、结构等的调整，使企业可根据政策、市场变化，优化产品功能，提升品质，形成有效供给，满足有效需求。

——加快配套建设，打造宜居环境。借助哈尔滨发展新区的有利契机，加大基础设施建设力度，重点推进库存压力较大地区基础设施的完善，打造适宜居住、生活的良好环境，促进市民购房有效需求的释放，同时完善户外交通导视的布置，对于已落实的商业、教育配套及时开工建设，放宽项目周边办公配套的入驻条件，以覆盖更多产业，带动人气和潜在需求。