近年来，随着房地产去库存政策持续发酵，居民购房意愿得到有效释放，哈尔滨市住宅市场热度逐步升高，商品房成交量和成交价格屡创新高。

国家统计局哈尔滨调查队预测：

未来一段时期内，哈市房地产市场将延续上涨态势，涨幅逐渐趋缓，随着政策力度不断加码，平稳态势将会成为未来楼市主流。

一

[ 市场现状 ]

冰城楼市量价齐升

近两年来，随着因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用，哈市房地产市场交易日益活跃，价格逐步上扬。

新房价格连续 24 个月上涨

2016 年 1 月份，哈市新建商品住宅同比价格指数止跌回升，并呈现连续上涨态势，截至 2017 年 12 月，新建商品住宅同比价格指数连续 24 个月上涨，且涨幅逐月扩大，2017 年新建商品住宅年平均价格指数为 106.6，价格涨幅较上年同期扩大 5.2 个百分点，点为 2016 年 1 月份，同比价格上涨 0.1%，点为 2017 年 12 月份，价格上涨 10.7%。

调查显示，哈市二手住宅同比价格持续上涨，涨幅比新建商品住宅略缓。

截至 2017 年 12 月份，二手住宅价格连续 26 个月上涨。

2016 年 4 月份价格涨幅为年度点，上涨 3.3%，年平均指数为 101.6。

2017 年 1 月份开始价格不断攀升，12 月份同比指数为 107.4，涨幅为近年来值，年平均指数为 103.4，涨幅低于新建商品住宅 3.2 个百分点。

中小户型涨幅大

新建商品住宅中的中等户型价格涨幅。

2017 年，哈尔滨市新建商品住宅三种类型房屋销售价格同比均处于不断上涨态势。

其中，中等户型价格涨幅，年均上涨 7.4%，90 平方米以下和 144 平方米以上类型住宅价格分别上涨 6.4% 和 5.4%，三种类型涨幅比上年同期分别扩大 6.0、5.7 和 3.7 个百分点。

二手住宅中 90 平米以下户型价格涨幅相对较高。

2017 年，二手住宅中的三种类型房屋销售价格同比涨幅均比上年同期有所扩大。

其中，90 平方米以下价格涨幅，年均上涨 3.8%，90-144 平方米和 144 平方米以上二手住宅年均价格分别上涨 3.2% 和 2.7%，三中类型价格涨幅较上年同期分别扩大 3.2、2.6 和 2.1 个百分点。

二

[ 楼市热点 ]

去库存周期缩至 12.1 个月

从 2016 年上半年开始，多项政策叠加带动房地产市场不断升温，销售逐步放量，市区待售商品住宅库存得到有效释放。

截至 2017 年底，哈市城区商品房待售面积为 1691 万平方米，同比下降 24.4%，其中，商品住宅待售面积 1078 万平方米，较上年同期下降 35.5%，去库存周期由 2016 年的 19.6 个月缩短至 12.1 个月。

商品房年销售额破千亿

随着哈市城市化进程不断加快，住宅销售日趋火爆。

住建部门数据显示，2017 年哈市商品房销售面积 1248.5 万平方米，同比增长 19.7%，增速比上年提高 0.6 个百分点。

其中，住宅销售面积 1068.4 万平方米，增长 19.4%，增速比上年提高 5.8 个百分点；商品房销售额 1045.5 亿元，增长 49.7%，增幅较上年同期扩大 26.0 个百分点。

其中，商品住宅销售额 843.3 亿元，增长 48.5%，增幅比上年同期提高 31.2 个百分点。

从成交套数看，2017 年哈市主城区新建商品住宅交易量为 83201 套，同比增长 5.9%，二手住宅成交 77465 套，同比增长 16.8%，销售价格同步增长，新建商品住宅及二手住宅价格年均涨幅均高于上年同期水平。

哈西群力成热门门区域

随着城市轨道交通不断延伸和配套逐渐完善，交通便捷和配套成熟的楼盘项目吸引了越来越多的本地居民和外地居民，导致部分热门地区房价直线攀升，哈西地区和群力地区为典型。

哈西地区坐拥哈尔滨西站、哈西客站，大型商场陆续进驻，如：万达广场、西城红场、宜家购物广场等，加之地铁三号线部分开通，使住宅销售价格增长迅猛。

如：爱达集团旗下爱达 88、九溪、尊御、壹号项目，均价都已超 15000 元 / 平米以上；随着群力外滩的施工，商场、公园、学校等一系列配套设置逐步完善，加之群力东区可供开发项目已经基本殆尽，目前在售房源中金安向日葵住宅达到 16000 元 / 平米以上，宏润翠湖天地的洋房达到每平方米 2 万元起，高价房源不断向外延伸，导致该地区成交价格不断走高。

2015 年 12 月 16 日国务院批复同意设立包括哈尔滨市松北区、呼兰区、平房区为对俄合作为主题的新区，在哈市重点打造下，该地段潜力较大，吸引很多市民进行投资，随着松北万达城等一批项目的落地，该地段房价不断走高，逐步成为我市又一个房价销售热点区域，目前在售房源中万达城、地中海阳光等世茂大道周边房源也已在万元以上，较上年同期价格大幅上涨。

万元楼盘蔓延至三环

房价持续上涨，激发购房者买房意愿。

随着全市房地产市场库存量的持续下降、开发商资金回笼情况好、原材料和人工等开发成本的上升等叠加因素，全市各大楼盘的售价继续保持上涨态势，特别是中心城区土地已经严重稀缺，现房已经供不应求，万元楼盘蔓延至三环附近。

相对以往只有市中心区域高价楼盘以外，目前道里区、道外区、南岗区、香坊区和松北区五个主城区楼盘均达在 10000 元 / 平米以上。

尽管利率不再优惠，购房者在买涨不买跌的心理驱使下，由于担心房价有可能会继续上涨，依然保持追涨入市的热情。

位于群力地区的保利城和绿地中央广场采取内部认购或摇号方式认购，当天所推房屋所剩无几。

三

[ 问题对策 ]

房价收入比已偏离合理区间

房地产业是关系到百姓切身利益的民生问题，对经济社会发展至关重要，需要及时关注问题并提供对策。

房价与收入比涨速加快

一是房价收入比始终处于高位状态：

按照哈市近五年城镇居民收入和商品房销售价格对比，哈市房价收入比保持在 7.8-9.3 区间，偏离了合理的房价收入比（标准为 4-6 之间）。

二是房价涨幅超过收入增幅：

在人工费、管理费、土地开发等成本刚性上升和棚改货币化安置背景下，商品房市场需求量加大、库存被快速消化，房地产市场价格呈现快速攀升的趋势，2013-2016 年居民收入稳步增长，商品住宅价格涨势除 2013 年外，均低于居民收入水平，2017 年哈市商品房年平均价格达 8374.4 元 / 平米，比上年同期增长 25.1%，高于可支配收入增速 18.0 个百分点。

随着楼市热度持续高烧，哈尔滨市房屋库存量以极快的速度进行去化。

通过房地产月度调研了解到，部分热门区域，如：哈西地区和群力地区可供开发土地殆尽，目前很多楼盘项目已处于无房可售的情形。

市场过热，导致库存量不足，是哈尔滨房地产市场值得警惕的一个信号。

2016 年 10 月末哈市出台了去库存工作的实施意见，放宽公积金贷款条件，落实房地产交易税收优惠政策，加大房地产信贷投放力度，我市商品房销售的有利政策实施后，市场达到空前火爆的程度，认筹人数远远大于房源数量，出现了秒光盘，开盘即售罄的局面。

房地产开发成本加大

一直以来土地成本是商品房价格居高不下的主要原因，尤其我市中心城区交通便利、区位优势明显，基础设施、配套设施较为完善，价格更是一路飙升，中心城区土地购置费是呼兰、阿城和双城三个新区的 8.5 倍。

据测算，房地产开发成本中，土地征用及拆迁补偿费约占 25%，税费约占 10%，这两项费用占开发成本的 35% 左右。

因此，土地、税费的不断上涨挤占了企业的盈利空间，企业为了维持盈利水平，也必然会通过提高房价的办法将成本上升的影响转嫁给消费者，从而导致住房价格不断上涨。

——三大对策保持房市健康发展——

一、继续加强楼市调控力度

运用土地、信贷、税收等手段，进一步加强对房地产市场的调控，重点整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

积极探索政策性租赁住房和共有产权房等形式解决居住问题，加强经济适用房、廉租住房、公共租赁房、定向安置房等保障房的建设，以满足不同收入群体的住房需求，保障居民安居乐业。

三、建立房地产市场长效机制

房地产市场调控是一项综合、长期的系统工程，应从源头上把握好规划、土地、建设等环节，根据市场运行情况，综合运用信贷、税收等杠杆工具，引导市场发展，稳定市场预期 , 才能使房地产市场保持健康长久良性发展。